עיקרי החוק לשכירות הוגנת

אושרה הצעת חוק השכירות והשאילה הממשלתית אליה מוזגו שש הצעות חוק פרטיות שיזמו הח"כים דב חנין, רועי פולקמן, אורלי לוי-אבקסיס, תמר זנדברג, יאיר לפיד ויעל גרמן, סתיו שפיר ונוספים. 

התיקון המרכזי בהצעת החוק הוא הוספת פרק מיוחד העוסק בחוזה שכירות למגורים שנועד להבטיח יחסים הוגנים יותר בין שני הצדדים לעסקה, לתת פתרונות הולמים המותאמים לשוק המתפתח של שכירות למגורים, ולהבטיח רמת איכות מינימלית לדירות המושכרות למגורים. הצעת החוק מסדירה היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר בשכירות של דירה למגורים ומגדירה בין השאר מהו חוזה שכירות למגורים ומהי דירה שאינה מתאימה למגורים. 

יו"ר הוועדה חה"כ ניסן סלומינסקי (הבית היהודי): "לקחתי על עצמי לטפל בנושא הפרדת  השירותים מהמטבח והגענו לפשרה שתהיה מחיצה בין השירותים לדירה. יש הרבה דירות שחסר בהן מה שצריך להיות בדירה אך ככל שנעלה בדרישות אנחנו מוציאים דירות מהשוק וזו לא המטרה. בסוף אנחנו רוצים שיישאר מלאי גדול של דירות".

חלק מהדיון עסק בפינוי דירה בהתראה קצרה:

עו"ד רני נויבואר ממשרד המשפטים: "הרבה פעמים למשכיר יש כוח עדיף והוא מכניס סעיף שמאפשר להפסיק את החוזה בכל עת. לשוכר הרבה יותר קשה לעבור דירה, הוא זה שביצע השקעה – הזמין מובילים, סייד את הדירה ועוד. למשכיר יש טרטור לחפש שוכר אבל אין לו הוצאות ולכן חשוב ליצור סימטריה כי הכנסת סעיף ביטול חד צדדי של החוזה מאפשרת פגיעה חד צדדית. ברגע שיש סימטריה בנושא וסעיף דומה מאפשר לשוכר לסיים את החוזה מוקדם יותר בשל מעבר דירה או סיבה אחרת – משכירים ישקלו פעמיים אם להכניס סעיף כזה".

עו"ד גיל גנור מהאגודה לזכויות האזרח: "הודעת ביטול חופשית ללא מגבלות פוגעת באזרח. חייבות להיות סיבות מפורטות במקרים נדירים של שיפוץ, או כשהמשכיר צריך את הדירה למגורים של קרוב מקרבה ראשונה ולא באופן פתוח לחלוטין שיאפשר שרירותית להוציא מהדירה. עבור השוכר זה החיים שלו, זו לא רק זכות חוזית וזה לא הוגן. בנוסף, אם כבר התקבלה הודעת ביטול- יש לאפשר לשוכר לצאת מידית ולא להשאיר מצב בו השוכר מחויב להמשיך לשלם. מהרגע שהתקבלה הודעה שתהיה אפשרות לעזוב את הדירה". 

חלק נוסף עסק בחלוקת עמלות התיווך:

ד"ר ברנרד רסקין מנכ"ל ריימקס וחבר הנהלה בלשכת המתווכים: "אתם פוגעים בצרכן כי אין מוטיבציה לבעל הנכס. זה לא מייצג את המתרחש בשטח. לפי נתוני 2016 2017 55% היו בהזמנות השוכרים ו-45% של המשכירים כך שהמצב קרוב יותר לשוויון. אתם לא לוקחים בחשבון שבמקרים רבים לשוכרים אין רצון או זמן לחפש דירה והעמלות אינן גבוהות. זה לא שכל יום אנחנו עושים עסקאות כאלו. הרוב עדיין פועלים לבד ומפרסמים עצמאית. אם מישהו כן פונה למה אתם רוצים לפגוע בו.

היו"ר חה"כ סלומינסקי: "מי שלוקח מתווך צריך לשלם עליו. לפעמים המשכיר לוקח מתווך וכשמגיע התשלום, הוא מגלגל על השוכר ומחייבו לשלם. ההגנה כאן היא לשוכר שדמי התיווך לא יגולגלו אליו. המבחן הוא מטעם מי פעל המתווך".

לאחר מכן דחתה הוועדה את הסתייגויות הח"כים חנין ואורלי לוי אבקסיס להגבלת העלאת דמי השכירות לאחת לשנה לאחר תקופת הגבלה בשיעור שלא יעלה על 2%, לחשיפת החוזה מראש- כדי למנוע מצב בו המשכיר מחליט להעלות דמי שכירות וחושף זאת במעמד חתימת החוזה ולהוסיף סעיף פיצויים עונשיים שאינם תלויים בנזק על כל חודש של גביית יתר. כמו כן נדחו הסתייגויות חה"כ שפיר שביקשה להשאיר את הנוסח המקורי בנוגע להפרדת הכיורים, אספקת מים חמים וכן להקים נציבות במשרד המשפטים שתפתור סכסוכים בין שוכר למשכיר.

לפני ההצבעה הח"כים סלומינסקי גרמן וחנין הצהירו למען הגילוי הנאות לדבריהם כי הם משכירים דירות וחה"כ שפיר הצהירה כי היא שוכרת דירה.

תשעה ח"כים תמכו בהצעת החוק: היו"ר חה"כ ניסן סלומינסקי (הבית היהודי) והח"כים נורית קורן (הליכוד), סתיו שפיר (המחנה הציוני) יעל גרמן (יש עתיד), רועי פולקמן (כולנו), דב חנין (הרשימה המשותפת), שולי מועלם רפאלי (הבית היהודי) אורי מקלב (יהדות התורה) ומיכאל מלכיאלי (ש"ס).

עיקרי הצעת החוק:

1. חוזה שכירות למגורים ועל מה חל ההסדר המוצע 

ההסדר המוצע לא יחול ביחס לדירות שהיחסים החוזיים בהם בין המשכיר לשוכר שונים מהיחסים החוזיים הרגילים בחוזה שכירות למגורים, כגון שכירות דירה למטרת נופש או דירה במעונות סטודנטים; שכירות בבית דיור מוגן או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה; דירות יוקרה שדמי השכירות שלהן עולים על 20,000 ₪ בחודש, או על קרובי משפחה. כמו כן, ההסדר לא יחול על שכירויות שקצרות מ-3 חודשים ועל שכירויות ארוכות מ-10 שנים שבהן השוכר הוא למעשה 'מעין בעלים' בדירה המושכרת.

2. הצורה והתוכן של חוזה שכירות למגורים  

חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם. החוזה יכלול בין השאר, פרטים מהותיים כמו פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה ועוד. שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות חוזה שכירות למגורים מצוי, שהוראותיו יחולו במצב בו החוזה בין הצדדים אינו כתוב.

3. דירה ראויה למגורים

המשכיר יחויב למסור את הדירה המושכרת כשהיא ראויה למגורים. לעניין זה, נקבעו בתוספת להצעת החוק תנאים בסיסיים שבהיעדרם הדירה אינה ראויה למגורים, כדוגמת קיומה של מערכת נקזים, מערכת חשמל ופתחי אוורור. במצב זה השוכר יוכל לבטל את החוזה בכל עת.

4. תיקון פגמים וליקויים 

בשכירות למגורים, המשכיר יחויב כלפי השוכר לתקן את כל הפגמים בדירה, אלא אם כן מדובר על פגמים שנגרמו עקב שימוש בלתי סביר בדירה של השוכר, שאז השוכר יהיה אחראי על תיקון הפגם. המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר.

5. תשלומים שבהם נושא השוכר

השוכר לא יישא אלא בתשלומים המפורטים בסעיף, ובכלל זה דמי השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל, גז) ותשלומים לוועד בית משותף. עוד מוצע לקבוע סוגי תשלומים שבהם, בין השאר, יישא המשכיר, ובכלל זה: תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר, תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי כמו שכר טרחה של עורך דין או מתווך שעבד עבוד המשכיר.

6. בטוחות 

הצעת החוק מגבילה את גובה סכום הבטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר שהמשכיר רשאי לבקש, ונקבעים תנאים למימוש הבטוחות והוראות לעניין אופן מימושן.

7. אי התאמת המושכר ותיקון פגמים במושכר

התיקונים כוללים את הרחבת מושג אי ההתאמה הכללי הקיים בחוק, לצד הרחבת הנטלים שיחולו על השוכר שיבקש להסתמך על קיומה של אי התאמה; הוספת הוראה בדבר אי התאמה משפטית; הרחבת חובת תיקון הפגמים המוטלת על המשכיר; קביעה כי תניה המגבילה אחריות של משכיר בשל אי התאמה, תהיה בטלה אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי התאמה בעת כריתת החוזה ולא גילה זאת לשוכר; הרחבת התרופות הקיימות של תיקון עצמי והפחתה של דמי השכירות הנתונות לשוכר. תיקונים אלה יחולו על כל סוגי השכירויות ולא רק על שכירות דירה למגורים.

8. שינויים במושכר

לפי המוצע, השוכר יהיה רשאי לבצע שינויים במושכר אך ורק אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך. לגבי השבת המושכר - כאשר השינויים נעשו בהסכמת המשכיר – השוכר יהיה זכאי לבחור בין השבת המושכר עם השינויים בלי לזכות בתמורה בעד השינויים שביצע, לבין השבת המושכר לאחר השבתו למצבו טרם השינויים; כשהשינויים נעשו שלא בהסכמת המשכיר – הכלל הוא כי השוכר ישיב את המושכר למצבו טרם השינויים אם המשכיר דרש זאת.

9. סיום השכירות

לפי הצעת החוק אם לא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד יהיה רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר.

יעל קיים,
0 תגובות