"להקל" בפיקוח על שכר דירה

ושוב אנשים בעלי כוונות טובות ומפורסמים למיניהם מציעים לנו "להקל" את בעיית מחסור הדיור באמצעות פיקוח על שכר דירה.

כל מיני מודלים שונים ו"אינטלגנטיים" עולים, בתקווה שאולי אחד מהם יהיה הנכון - "שביל הזהב" בין שוק חופשי ("פרוע") לתכנון סוציאליסטי. רינו צרור, למשל, מזהה את מקור הבעיה אבל כותב:

"שכר דירה, להקפיא עכשיו. נזכור היטב, הרגולציה, הצווים והתכנון של השלטון, יצרו את המחסור בקורת הגג, ובעקבות המחסור את עליית המחירים האינסופית. 

ואם ה-ם אינם מוצאים דרך חופשית להשתלט על הבלון המשוגע הזה, יש לעשות זאת בצו. הקפאת שכר הדירה לשנה או שנתיים.

אני כבר שומע את זעקת הקפיטליסטים החופשיים - 'איך נעשה כזאת להסכם חופשי', לדיני ממונות וכו וכו, ועוד לפני שנתדיין עקרונית, נענה: השלטון יצר את המחסור, השלטון חייב עכשיו לסייג את המחסור, ולהגביל את השלכותיו. רודפי הבצע אינם זכאים לדרוס, ולהרוויח מן המחסור הזה עד אין גבול."

ובכן - לא. יש סיבות רבות להתנגד לפיקוח על שכ"ד חוץ מהפגיעה (שאכן קיימת) בחירות הפרט לעשות ברכושו כרצונו. נניח שמפקחים על שכר הדירה במטרה להפוך את הדיור לבר השגה. מה קורה? התופעות שרואים: התארכות של זמני חיפוש דירה לעיתים לשנה ומעלה, ירידה בבניית דירות חדשות ולכן בהיצע הדירות להשכרה, התדרדרות באיכות של הדירות הישנות (לא משפצים), והתבצרות של אנשים בדירה שכורה במשך שנים במקום לחפש דירת קבע. למה זה קורה? כי מחיר תקרה (מחיר מקסימום מפוקח) משקף היצע מזויף, ולכן גורם לכלכול של המוצר שלא בהתאם להיצע האמיתי. למשל - אם במחיר שוק אדם היה מסתפק בדירת חדר, במחיר המפוקח הוא יקח לעצמו דירת ארבעה חדרים - אפילו בלי כוונות זדון, אלא פשוט כי הוא מצא והוא יכול להרשות לעצמו. מי שסובל מזה הם המשפחה עם זוג ילדים שלא מצליחה למצוא דירה. מנגד- המחירים הנמוכים לא מאותתים למשקיעים שכדאי להם להשקיע בדירות להשכרה וליזמים שכדאי להם לבנות וכך המידע לגבי הביקוש האמיתי לא עובר, וההיצע לא גדל (גם לדירות ישנות - למשל מישהי כמו הבעלת בית שלי שעברה מדירה בקומה שניה לדירה בקומת קרקע ומשכירה את הדירה הישנה, יכולה במחיר מפוקח להחליט שלא משתלם לה כלכלית לעשות את זה, והיא תוותר על הדירה החדשה לחלוטין. זה אומר שגם אני הפסדתי דירה בהיצע הדירות להשכרה וגם היא הפסידה את העליה באיכות החיים עקב המעבר).

אבל חוץ מזה יש עוד תופעה, בגלל שהפיקוח אף פעם לא לחלוטין מוצלח (וטוב שכך, לפי מה שהסברתי קודם) - נוצר "שוק צללים" של דירות. שוק צללים זה תופעה של היווצרות שוק שאינו נתון לפיקוח במשק שבו יש פיקוח (המקרה הקיצון של זה הוא כמובן שוק שחור). שוק כזה יאופיין תמיד במחירים שינגדו בצורה חריפה את המטרה המוצהרת של הפיקוח, יותר ממה שהיו מופיעים לו השוק כולו היה חופשי. בעלי דירות שיצליחו לחמוק מהמחיר המפוקח (למשל ע"י הגדרת הדירה כ"סטודיו", "דירת יוקרה" וכדו'. בניו-יורק נבנות כמעט אך ורק דירות יוקרה, כתוצאה

מהפיקוח יטו להעלות מחירים הרבה יותר ממחירים שהיו נקבעים בשוק חופשי - הביקוש הרב לדירות מאפשר להם. אם בשוק בלי פיקוח המחירים מתפלגים באופן סימטרי למדי סביב הממוצע, בשוק מפוקח מקבלים התפלגות מפוצלת - מעט היצע במחיר המפוקח והרבה יותר היצע במחיר גבוה בהרבה ממחיר השוק. התופעות האלו חוזרות על עצמן בכל מקום שבו מנסים לפקח על שכר הדירה. מצורפת תמונה להשוואה בין המקרה הקיצוני של פיקוח על שכ"ד - ניו-יורק, לבין המקרה של שוק חופשי של דירות להשכרה בפילידלפיה. מאמר מעולה על המחקר המלא ניתן למצוא כאן (הוא סוקר עוד כל מיני תופעות שוליים, כגון עליה במס' ההומלסים וכדו').

אפשר אולי לחשוב שהידוק של הפיקוח היה מניב תוצאות יותר טובות, אבל בחלק מהערים הפיקוח הדוק יותר והן בכל זאת נוצרות בצורה זו או אחרת. בסופו של דבר יש כאן ביקוש קשיח מחד, ואנשים שישקיעו את המשאבים שלהם באפיק אחר אם הוא יראה להם מניב יותר תשואה מנגד. אין אפשרות לפקח על כל צעד של האדם, ואני אישית רואה בניסיון לעשות דבר כזה פסול גדול מאוד. אגב, גם בישראל יש לנו ניסיון עם פיקוח על שכר דירה - התוצאה הייתה מה שנקרא "החוק להגנת הדייר" הזכור לשמצה שהפקיע דירות מבעליהן, ובכך גרם לאיבוד חסכונות של משפחות שלמות. פרופ' מואב מהאוני' העברית מתאר את זה יפה כאן. מעבר למה שנאמר עד כה, מלכתחילה שוק הדירות הוא לא שוק מונפוליסטי מטבעו - אין חסמי כניסה טבעיים רציניים כמו שייתכן שיש בשוק החשמל, המים וכדו' - יכולה להיות תחרות רצינית, וזו באמת מורידה את המחירים כמעט למחירים שמעבר אליהם פשוט לא משתלם לאנשים להשכיר.

הבעיה בשוק הדירות בישראל מורכבת משלושה גורמים עיקריים שמאוד קל לאבחן: 
א. 92% מקרקעות המדינה שייכות למנהל מקרקעי ישראל שלא עושה איתן כמעט כלום (ובצדק, זה עולה המון), והוא משחרר אותן מאוד מאוד לאט. 
ב. הבירוקרטיה לקבלת אישורי בניה בארץ היא בין הגרועות בעולם - אנחנו ממוקמים במקום ה-139 מתוך 185 מדינות ע"פ הבנק העולמי ב"התמודדות עם אישורי בניה". לוקח בממוצע בערך 210 ימים לקבל אישור בניה בארץ. לשם השוואה ברוב מדינות העולם המערבי מדובר על עשרות ימים במקרה הגרוע. 
ג. ריביות נמוכות של בנק ישראל מנפחות בועת נדל"ן - אני לא אכנס לזה כאן, בייחוד שזה הרבה יותר מוטל בספק לאור העובדה שזה משפיע על צד הביקוש וזה מתרגם להיצע מאוד לאט ולכן ההשפעות של בועה כזו לא נראות בשטח כבועה, אם היא באמת קיימת ומשמעותית (לדעתי כן).

אז מה עושים? מה התרופה? בטוח לא מה שגורם לבעיה מלכתחילה. הצטרפו אלינו בקריאה לשחרור השוק ושחרור האנשים מהעריצות הבירוקרטית והפוליטית, למען יוקר מחיה נמוך ואיכות חיים גבוהה לכלל האוכלוסיה.

ג'ונתן אוקון,
0 תגובות